Como saber si un piso esta embargado
¿La ejecución hipotecaria pone fin al contrato de arrendamiento?
Si el arrendador deja de pagar la hipoteca, el banco suele iniciar el proceso de ejecución hipotecaria para recuperar el edificio. El banco utilizará un "administrador" para facilitar el proceso de ejecución hipotecaria, que enviará notificaciones al propietario o a los inquilinos. El fideicomisario fijará una fecha para la venta, a veces llamada subasta, en la que el propietario perderá la propiedad de la vivienda si no puede pagar la hipoteca. El fideicomisario se limita a facilitar el proceso; no decide quién acaba siendo el propietario de la vivienda.
La ley estatal exige que la parte ejecutante, como el banco o el fideicomisario, notifique por escrito a los inquilinos con al menos 120 días de antelación a la fecha de la venta por ejecución hipotecaria. Este aviso no pone fin a su arrendamiento; sólo le informa de una venta pendiente de ejecución hipotecaria. El documento que reciben los inquilinos se llama "Notice of Trustee Sale". En él figurará la fecha de la venta por ejecución hipotecaria. Este aviso se archiva en la oficina del Auditor del Condado. Si ha visto o recibido un aviso de una venta pendiente de ejecución hipotecaria, es muy importante que le preste atención, aunque su arrendador le diga que no se preocupe o le asegure que "se están ocupando de ello".
Derechos del inquilino cuando el propietario está en proceso de ejecución hipotecaria
Cuando los tiempos difíciles hacen que un arrendador deje de pagar su préstamo, el banco se convierte en el nuevo arrendador. Como el banco le dejará claro, los bancos no están en el negocio del alquiler. Lo normal es que el banco se mueva para vender la propiedad embargada tan pronto como pueda. Esto se traduce en el rápido desalojo de cualquier persona que viva en la propiedad - por lo general con poco aviso. He aquí cómo sucede y lo que los inquilinos en ejecución hipotecaria pueden hacer al respecto.
Esta es probablemente una decisión más inteligente a largo plazo para los bancos. Un banco podría gestionar la propiedad hasta tiempos mejores. Entonces podrían recuperar cualquier pérdida potencial si el valor de la propiedad cae por debajo de la cantidad que el banco prestó inicialmente para su compra. Conservar la propiedad también evita que se deteriore aún más el valor de los inmuebles de alquiler al impedir que las zonas más afectadas se conviertan en ciudades fantasma a causa de las ejecuciones hipotecarias.
Sin embargo, por muy inteligente que pueda ser a largo plazo, esto es poco probable. Especialmente durante una crisis, los bancos quieren seguridad y dinero en efectivo. Si el propietario fue incapaz de cubrir los costes mediante el alquiler, el banco probablemente considere aún menos probable hacerlo.
¿Cómo puedo saber si mi casero está en ejecución hipotecaria?
El proceso de ejecución hipotecaria más común en Nevada es la ejecución de la escritura de fideicomiso contenida en el capítulo 107 de la NRS. Deben transcurrir tres (3) meses antes de que el banco pueda continuar con la ejecución hipotecaria. Durante todo este tiempo deberá pagar el alquiler al propietario o podrá ser desahuciado. Aunque la mediación obligatoria es obligatoria en Nevada, su arrendador NO tiene derecho a una mediación obligatoria. La mediación informal con el prestamista siempre está disponible para su arrendador y esto puede retrasar el proceso de ejecución hipotecaria. No es infrecuente que la notificación de impago dure más de 3 meses.Junto con la notificación de impago, el banco debe entregar también una Notificación de los Derechos del Inquilino, que trata de explicarle sus derechos como inquilino si su casero está en proceso de ejecución hipotecaria.Una vez concluido el proceso de mediación o transcurridos 3 meses, lo que sea más largo, el banco debe enviar entonces una notificación de venta. Este aviso informa al propietario de que la vivienda se venderá 21 días (o más) después de que se registre el aviso. El propietario tiene hasta 5 días antes de la venta para pagar al banco y detener la ejecución hipotecaria. 21 días después de que se registre el aviso de venta o más tarde, su vivienda se venderá en subasta.
¿Puede un inquilino comprar la propiedad embargada
Dado el mercado inmobiliario actual, es muy probable que la casa que acaba de ver anunciada para alquilar en el periódico, en Internet o en Craigslist esté en proceso de ejecución hipotecaria. Mientras la casa no haya sido vendida por un fideicomisario, el propietario tiene derecho a alquilarla, aunque esté embargada, siempre que informe de ello a un posible inquilino.
Si usted es un propietario que alquila una vivienda que está en proceso de ejecución hipotecaria, la ley de Nevada le obliga a revelar por escrito a un posible inquilino que la vivienda que va a alquilar está sujeta a ejecución hipotecaria. (NRS 118A.275(1).) El incumplimiento intencionado de este requisito constituye una "práctica comercial engañosa" por la que usted podría ser demandado por el posible inquilino o por el Fiscal General de Nevada. (NRS 118A.275(2); NRS 41.600(1)-(2)(e); NRS 118A.0963.) Si le demandan, usted podría ser responsable de los daños y perjuicios que sufra el posible inquilino, de la reparación equitativa que el tribunal considere adecuada y de las costas judiciales y honorarios de abogado del posible inquilino. (NRS 41.600(3).)